Box auto: non è pertinenza se dista 1,3 Km dall’immobile
L'agenzia delle Entrate con Risposta a interpello n 33 del 19 gennaio nega la pertinenzialità del box auto ad un appartamento distante 1,3 Km dallo stesso.
In estrema sintesi è ciò che risponde l'agenzia all'istante comproprietario per la quota di un sesto di un appartamento, e promissario acquirente di un box auto situato nel medesimo Comune ma "troppo" distante secondo l'agenzia da essere qualificato come pertinenza.
Nell'interpello l'istante spiega che i due immobili si trovano a una distanza di circa 1300 metri (percorso stradale) e precisa che "è sua abitudine usare una biciletta elettrica pieghevole" per raggiungere il box.
Egli dichiara che il suddetto appartamento costituisce il proprio domicilio e chiede se il box auto che intende acquistare può essere destinato a pertinenza della descritta abitazione potendosi avvalere della disposizione di cui all'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, che calcola la base imponibile secondo i principi di favore indicati nell’articolo 52, commi 4 e 5, del Dpr n. 131/1986. La disposizione deroga all'articolo 43 del Tur, che lega la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale al valore venale del bene o del diritto trasferito, individuando detta base imponibile nel "valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5" del Tur, comunemente denominato valore catastale.
Le Entrate specificano che, come chiarito dalla risoluzione 11 aprile 2008, n. 149/E in campo fiscale non esiste una nozione di pertinenza divergente da quella di cui agli articoli 817 e seguenti del codice civile, secondo cui "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".
Per la qualificazione della natura pertinenziale di un bene anche da un punto di vista fiscale si deve verificare la sussistenza di due requisiti:
a) uno oggettivo, per cui il bene pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale;
b) uno soggettivo, consistente nella effettiva volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale (cfr. anche Cass. n. 13742 del 2019).
Con la risoluzione è stato precisato che affinché il meccanismo del " prezzo-valore" risulti applicabile alle pertinenze di un immobile abitativo, nell'atto di cessione deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale (cfr. circolare 1 marzo 2007, n. 12/E) e l'immobile pertinenziale deve essere suscettibile di valutazione automatica, dotato quindi di una propria rendita catastale.
La Suprema Corte ha più volte sottolineato l'esigenza che nella "relazione pertinenziale", l'utilità sia arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario
Infatti, seppure, nella pronuncia richiamata dall'istante n. 5550 del 2021 (tra l'altro, con riferimento all'ICI), la Corte di Cassazione ha precisato che "il vincolo pertinenziale non presuppone necessariamente contiguità fisica tra i due beni, in quanto il collegamento tra il bene principale e quello pertinenziale non è di tipo materiale ma di natura economico-funzionale", la stessa giurisprudenza di legittimità ha ribadito che al fine della configurabilità del vincolo pertinenziale la destinazione del bene accessorio a servizio di quello principale deve essere durevole, attuale ed effettiva e l'utilità deve essere oggettivamente arrecata al bene principale e non al proprietario di questa.
In materia fiscale, la prova dell'asservimento pertinenziale, che grava sul contribuente deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico
Con riferimento al trattamento fiscale previsto per l'acquisto della "prima casa", con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, è stato chiarito che, di regola, il bene servente non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell'abitazione principale qualora sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la "prima casa".
Tale precisazione è volta a chiarire che, affinché si possa concretizzare un effettivo rapporto di pertinenzialità e il bene accessorio possa accrescere durevolmente ed oggettivamente l'utilità dell'abitazione principale è, comunque necessario, che i due beni siano ubicati in luoghi "prossimi" tra loro, non rilevando la sola volontà manifestata dalla parte.
Nella fattispecie in esame, non sono stati forniti elementi sufficienti per la valutazione della sussistenza del requisito oggettivo per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato dalla Cassazione ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un'utilità al bene principale e non al proprietario di esso.
Alla luce delle suddette argomentazioni, non si ritiene che siano integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato e, pertanto, non possa essere riconosciuta l'applicazione della disposizione di cui all'articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 richiesta dall'istante.
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